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           付款人房贷  掏购买房屋和住房融资领域的专家都会给人们提出这样的忠 喜?雩妻票开始买房之前,先去放款人那里做贷前评估,,通过这种 贷前评估,你可以精确地掌握什么样的房屋是你所能够承受的,从而避 免把时间浪费在相看那些价格在你所能承受范围之外的房屋上。”     从表面上看,这样的建议有一定的道理。如果你的钱只够买汉堡 包,为什么要为那些珍馐美味做打算呢?但是,你要认识到这种忠告主 要并不是致力于满足你的需要,它能在抵押贷款业占有一席之地,主要 是由于它能够给不动产代理商和抵押贷款放款人带来一定的利益。

        这是出自他们的利益需要.而不是你的利益
            在强调贷前评估(或称贷前审核)之前,不动产代理商会花费数天 甚至数周的时间在其附近地区寻找那些潜在的购房者。满怀希望的购房 者最终向卖方发出要约,然后会竭尽他们的储蓄来争取得到住房贷款, 但最后他们往往发现,一个或几个原因(如信用状况、收入、高负债率 等等)使他们得不到完成这笔交易所需要的贷款。虽说买卖双方都会感 到失望,但不动产销售代理商损失了宝贵的时间和金钱。这样的损失如 果过多,代理商就不得不破产停业。
        不动产经纪人的解决办法:贷前评估(贷前审核)    
        为了解决这个问题,不动产经纪人开始要求那些潜在的购房者先做 贷前评估(贷前审核),然后把贷前评估书拿给他们过目。通过这种方 法,不动产经纪人就能够将购房者的行为约束在后者的支付能力范围之内。聪明的不动产经纪人很快发现那些不愿意交贷前评估书的人很可能 不是真心买房。要么不去理睬这些三心二意的人,要么就得冒险浪费宝 贵的时间和精力。     抵押贷款放款人也是受益者     贷前评估同样也是为抵押贷款放款人的利益服务的。一直以来,贷 款推销员和抵押贷款公司都为自己对不动产代理商的过度依赖而伤透脑 筋。如果与不动产代理商的关系搞僵了,那么他们的住房信贷业务就将 面临没有客户的境地。当贷前评估的方法被普遍采用后,抵押贷款公司 就能够借此而摆脱对不动产代理商的依赖。现在,放款人能够通过自己 的广告直接招徕潜在借款人。    
        “在你开始购房交涉之前,请给我们一个电话。我们将在十分钟之 内给你出具一份贷前评估(贷前审核)书。你可以据此向不动产代理商 和售房者证明你是一位合格的购房者,并因此而比其他购房者更具竞争 优势。”放款人鼓吹此类信息的广告在全国各地的报章上随处可见。
        放款人

        贷前评估何错之有?  
          理论上,贷前评估不只提高了放款人和不动产代理商的利益。如果 你总在物色那些自己根本无力承担的房屋(除非你正巧有兴趣了解其他 人的居住状况),到头来,你不仅会浪费大量的时间,还会因此而心灰 意冷。而这正是问题的症结所在:购买房屋和住房融资在你全部的理财 安排和生活方式选择中非常重要,所以它不能仅仅凭借十分钟的计算机 运算就蒙混过关。    
        事实上,没有任何简单易行的评估公式能够准确地告诉你“你能够 承担的房屋价位是多少”,或者能够回答更重要的问题“你该买什么价 位的房子”o如果简单地把你的信用和收入状况输入某个贷前评估或贷 前审核的运算程序之中,将会导致你回避一些实质性的问题。这种公式 化的评估分析忽略了一些关键性的问题,
        诸如:    
        1.你的财富目标是什么?    
        2.你的预算约束与贷前评估运算程序所得出的结果存在多大差异 (正值或负值)?
          3.你目前的消费、储蓄和投资习惯是否与你的最优选择相符?
          4.你计划拥有这所房屋的时间有多长?
          5.你可以采取什么措施来改善你的信用记录和信用评分?
          6.你可以采取什么措施改善你的信贷合格比率?
          7.房屋形式的资产在你的财富总额中应该占多大比例?
          8.何种方式的住房融资(除了你所咨询的放款人向你推荐的)能最大限度地实现你的成本节约和财富积累的目标?
          9.何种方式的住房融资(除了你所咨询的放款人向你推荐的)能最大限度地提高你的承受能力?
          10.何种住房(公寓房、丧失抵押品赎回权的房屋、双拼式公寓、四拼式公寓、独立式住房、共管式独立产权公寓等)与你的融资目标相符?
          11.提高贷款首付能为你节省多少融资成本?
          12.你该选择浮动利率贷款还是固定利率贷款?两种贷款方式各自的利弊是什么?哪种方式能得到更好的风险——投资组合(最快地增加房屋价值)?
            虽然也有为数不多的职业素质较高的贷款推销员能帮你准确地分析 上述重要的理财和人生规划问题,但大多数的贷款推销员不会这么做。 他们或者没有时间,或者缺乏敏锐的洞察力和指引你做出最优决策的意 愿。事实上,别忘了贷款推销员与汽车推销员一样,他们都希望你购买 他们所推销的产品。你能指望从‘别克”代理商那里得到理性的汽车购 买建议吗?不能!那么你为何还要指望从‘‘老牌抵押贷款公司”贷款推 销员那里得到理性的住房信贷建议呢?    
        这样说来,我们又回到了本书的主题:首要的问题是了解自己,明 确你的选择。进行房屋购买和融资决策安排,以提升你的生活水准,实 现你的理财目标。大多数借款人却不会这么做,因为他们旨在最小化其 月偿还额,而不是实现财富最大化。    
        大多数抵押贷款的放款人关注的是你目前的财务状况,但你应该把 目光放得更长远一些。大多数放款人只是通过他们死板的公式分析你偿 还贷款的能力和意愿。但你不应该认同这种狭隘的观念,必须决定是否 应该购买比公式计算结果价位更高或更低的住房,并相应决定你的贷款 额应该高于还是低于放款人向你推荐的贷款额。

        负担能力取决于你    
        那些不断催促你接受贷前评估的人很少提及的是,潜在的借款人实 际上可以从数十种(甚至是上百种)信贷产品中做出选择。这些信贷产 品的差异体现在贷款利率、贷款首付、信用标准、月偿还额、抵押贷款 保险、信贷合格比率、成交费用、合格的房屋类型、居住标准等贷款条 件上。上述任何差异都会影响你的贷款承受能力或贷款评估结果。

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